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Permis de Construire et Division Primaire

  • Sommaire
  1. La validité d’un projet de construction conformément aux règles d’urbanisme doit s’apprécier selon l’assiette foncière initiale et non à celle de la fraction de terrain qui a vocation à être divisée via une division primaire.
  • Objet
  1. Étude de l’arrêt Conseil d’État, 6ème – 5ème chambres réunies, 12/11/2020, 421590
  • Sources
  1. Article R. 442-1 du code de l’urbanisme ;
  2. CE, 12 novembre 2020, n°421590.
  • Analyse

Une société avait obtenu un permis de construire tacite pour le projet de construction de deux immeubles à usage d’habitation et la réhabilitation et le changement de destination d’un immeuble à usage de bureaux sur une fraction d’un terrain.

Le pétitionnaire avait indiqué au service instructeur de la Commune que le terrain ferait l’objet d’une division ultérieure.

Un tiers avait alors demandé au tribunal administratif l’annulation pour excès de pouvoir de ce permis de construire ainsi que de la décision implicite rejetant son recours gracieux.

Aux termes de l’article R. 442-1 du code de l’urbanisme :

« Ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre et ne sont soumis ni à déclaration préalable ni à permis d’aménager :  

a) Les divisions en propriété ou en jouissance effectuées par un propriétaire au profit de personnes qui ont obtenu un permis de construire ou d’aménager portant sur la création d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation ;

(…) ».

Ce texte permet à un pétitionnaire, via une division dite « primaire », de demander et d’obtenir un permis de construire sur une partie de l’unité foncière existante alors que la division du terrain n’est juridiquement pas réalisée, celle-ci étant destinée à être accomplie après l’obtention du permis de construire.

Dans le cas d’espèce de l’arrêt du Conseil d’Etat du 12 novembre 2020, le tribunal administratif avait jugé que le terrain d’assiette à prendre en compte était constitué de la fraction de l’unité foncière existante dont la société Financière Axel Investissement doit devenir propriétaire après division.

En statuant ainsi, alors que, selon la Haute juridiction, « le respect des dispositions du règlement du plan local d’urbanisme devait être apprécié au regard de l’ensemble de l’unité foncière existante à la date à laquelle l’administration a statué », le tribunal administratif a commis une erreur de droit.

Ainsi, le Conseil d’Etat affirme ici que la validité d’un projet de construction conformément aux règles d’urbanisme doit s’apprécier selon l’assiette foncière initiale et non à celle de la fraction de terrain qui a vocation à être divisée via une division primaire.

Au surplus, s’agissant de la nécessité pour le constructeur de déposer un permis de construire modificatif en cours de réalisation des travaux (et donc après le détachement de parcelle), le Conseil d’État considère qu’il y a lieu d’apprécier la légalité de la demande sans tenir compte des effets, sur le terrain d’assiette, de la division intervenue.

Cette question avait pu faire l’objet de nombreuses interprétations sans que le Conseil d’Etat n’ait pu se prononcer (Voir par exemple CAA Lyon, 12.11.2013, n°13LY00584 ou CAA Versailles, 19.06.2014, n° 12VE00927), ce qui est désormais chose faite.